住宅ローン返済中に家を売ることは可能か？

　　　

　　　あなたがどうしても住宅ローン返済中の家を売らなければならない

　　　事情が出てきた場合、

　　　はたして、売ることができるのでしょうか？

　　　一般的には住宅ローン返済中の物件は、ローンを完済しないと売却できません。

　　　売却時に一括返済しないと、建物の抵当権が解除できず、

　　　抵当権の付いている家を買う人はいませんから、売却することは難しいです。

　　　しかし、ここでひとつの方法があります。

　　　
　　　それは４月１日から個人版の債務者再生手続を定めた改正「民事再生法」が

　　　施行されることになりました。

　
　　　この法律は、多重債務に悩むサラリーマンや零細企業の経営者といった個人を、

　　　「破産」させることなく自立的に再生させることを目的としており、
　
　　　破産手続とは異なり持ち家を手放さずにすむなど債務者にとって利点が

　　　ある制度と言われていますが、若干は問題がある部分もあります。

　　　この民事再生法の中で「持ち家を手放さない」ための重要ポイントとなる

　　　「住宅資金貸付債権に関する特則」（以下単純に「特則」と呼びます。）

　　　というものがあります。
　

　　　「住宅資金貸付債権」とは要するに住宅ローンのことで、

　　　今回の改正のポイントのひとつは、債権者である金融機関の「同意なしに」

　　　この住宅ローンの支払に関する条件を変更できるようになったということです。

　

　　　具体的には以下のような方法が法律上定められています。
　
　
　　　（１）期限の利益復活型
　　　
　　　住宅ローンの契約書には、通常「１回でも支払を怠った場合には、
　　　残ったローンも全額一括で支払わなければならない」という趣旨の
　　　「期限の利益喪失約款」と呼ばれる条項があり、一回の遅れで
　　　いきなりということはないにしても、何度か支払が遅れると、その遅れた
　　　金額だけではなく、何百万、何千万という残金を一度に支払うことが
　　　必要になってしまいます。

　　　ここで、紹介している方法は、支払い停止が無かったことにして、
　　　（といっても、払っていないことに変わりは無いので、未払分は後日
　　　通常のローン支払と併せて支払う必要があります。）
　　　それまでどおり分割で支払っていけるようにするというものです。

　　　（２）最終弁済期延長型
　
　　　（１）の方法では返済が困難な場合に、最終弁済期限を延長、
　　　すなわちローンの期間を長くすることで月々の負担額を減少させる
　　　という方法です。

　　　（３）元本据置型
　　
　　　（２）の方法でも支払が困難な場合に、一定期間、元利均等払いではなく、
　　　金利の支払いだけで良いことにする方法です
　　　（一定期間は月々の負担額が上記の方法より減ることになり、
　　　当然最終弁済期限も延長されます）。

　
　　　以上をお読みになって、お気付きになられたかもしれませんが、

　　　「特則」は借金を「減額」するための規定ではなく、
　
　　　支払を先延ばしにすることによって、当面の破綻を免れるというものにすぎません

　　　（例外として（４）「同意型」というものがありますが、

　　　文字通りこれには金融機関の「同意」が必要であり、金融機関が債権カットの

　　　要請に簡単に応じてくれるとは今のところ思えませんよね。）

　　

　　　しかも、民事再生の申立（厳密には開始決定）の後は、

　　　裁判所による再生計画の認可決定が出されるまで住宅ローンの支払を

　　　禁止されるにもかかわらず、その間は通常の利率より高い「遅延損害金」が発生し、

　　　後日これを全て支払わなければなりませんし、弁済期の延長などによって

　　　支払を先延ばしした分については当然利息が発生することになります。
　
　

　　　このように、「特則」を利用することによって当面の破綻は免れることはできますが、

　　　住宅ローンの総額自体は決して減少せず、むしろ増額されることになるという点に

　　　注意する必要があります。

　　　
　　　ところでこんなケースの方法もあります。

　　　抵当物件の変更（新たな抵当物件は両親の自宅を提供）という手続きをし、

　　　これにより、売却予定物件の根抵当を外して売却して、

　　　そのお金を全額繰り上げ返済に充て、

　　　住宅ローン残高を大幅に圧縮するという方法です。

　　　売却物件の価値 ＜ローン残高＜ 新担保物件の価値

　　　ということで、銀行サイドもメリットがあるからできたことですが、

　　　資産価値が低い場合は無理かもしれませね。

　　　

　　　やはり、最初に述べた「改正民事再生法」ですが、

　　　多重債務などで返済困難に陥っている個人の生活再建に

　　　ついて定めた法律。

　　　
　　　住宅ローン以外の債務総額が3000万円以内の人で、原則3年間、

　　　一定額を返済すれば残りの債務は免除される。

　　　手続きは、個人事業者向けと会社員向けの2つ。自宅を手放さず、

　　　自己破産もせずに債務の精算が可能。住宅ローンの免除はないが、

　　　70歳完済の範囲で最長10年間の支払い延長ができる。

　　　債権者にとっては自己破産より配当額が多くなる。

　　　
　　　この方法をよく理解して住宅ローン返済を考るべきと思います。

　　　

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