住宅ローン返済不能時には保証人か担保かどちらが優先か？

　　　

　　　あなたが夫の住宅ローンの連帯保証人になっていました。

　　　ところが、その夫は住宅ローン返済が滞っており、あなたに返済を求めています。

　　　あなたには返済の意思はなく、担保になっている住居を処分して、

　　　清算したいと考えていますが、

　　　この場合、保証人と担保とどちらを優先するのが妥当でしょうか？

　　　

　　　あなたもご存知のように、連帯保証人は保証人と違い債務者と

　　　同等に考えられていますね。　

　　　支払いの意思がなくても債務者と同等と言うことになりますから、

　　　
　　　「連帯保証人」というのは、保証人自身が借金したことと同じくらい厳しいものです。

　　　返済の意思がなくとも返済義務は生じます。

　　　
　　　保証人と担保とどちらを優先するのかということですが、

　　　業者は取りやすい方から優先させるはずです。

　　　担保割れが生じている場合、完済まで請求されます。

　　　もし、あなたの夫が住宅を売却しても、それでも残金が残っているのに、

　　　本人が支払えない場合は、まず本来の借主である夫が自己破産すべきでしょう。

　　　あるいは、夫の親戚が代わりに返済すべきでしょう。

　　　これが、あなたと仲が良い状態なら、連帯保証人に名を連ねているのですから、

　　　あなたが夫の次に返済をし、

　　　それでも無理なら夫の親戚に返済してもらうのが筋であると思いますが、

　　　もし、別居中で離婚調停中だった場合は、

　　　夫は、夫の親戚に返済してもらうのが筋みたいですね？

　　　しかし、そうであってもあなたが連帯保証人になっている事実はあるので、

　　　たとえ離婚になってもあなたに返済義務は残ります。

　　　
　　　金融機関は、まず、担保より連帯保証人です。

　　　担保物権よりも先に連帯保証人への取立てを行うのが

　　　事務処理量から考えて楽ですし、

　　　債権者たる金融機関にはそうする「権利」がありますし、

　　　法的にも認められています。

　　　これは、何も理不尽なことではありません。

　　　返済は、「連帯保証人」となった者の義務に過ぎませんから。

　　　
　　　また 担保に取られた場合でも、残金があれば、更に請求されるでしょう。

　　　まず、担保にとって競売をかけるよりも、

　　　任意売却（所有者の意志で売りに出すこと）してもらった方が楽なので

　　　そちらを薦めると思います。

　　　それに、任意売却の方が競売よりも高く売れることが多いので、

　　　その方があなたにとっても有利になります。

　　　ですから、あなたができることは、「夫」に「家」を任意売却し、

　　　できるだけ残金を減らすように依頼することが大事ですね。

　　　なお、任意売却しても残金が残り、

　　　それも返済できない「夫」が自己破産等した場合、

　　　あなたは「連帯保証人」であるため、その返済義務を負います。

　　　

　　　ちなみに現実の住宅ローン延滞に対する請求イメージです。

　　　参考にどうぞ。（実際にはケースバイケースですが）

　　　１． 毎月返済が３ケ月程度遅れた段階で、連帯保証人へも遅れている部分の

　　　　　返済をするような催告・請求がされる。

　　　２． 延滞が６ケ月以上遅れた段階で、保証会社（銀行系列）が一旦借入人に

　　　　　代わって銀行へ借入を返済（代位弁済）する。

　　　　　以降は保証会社が借入人・連帯保証人に対して、

　　　　　立替えて支払った部分を返済するように、という交渉になる。

　　　３． 返済条件の見直し・一定期間の返済猶予（病気・失職等の場合）・

　　　　　保証人や家族からまとまった金額の繰上げ返済といった対応で、

　　　　　以降の返済が正常に戻るのならその対応策を本人・保証人と協議する。

　　　４． 本人が払えない・連帯保証人も払えないor払わない状態であれば、

　　　　　まず担保物件の処分へと進む。

　　　　　借入人の協力で一般的な売却が可能なら、「任意売却」といって

　　　　　保証会社の了解の元で買い手を捜すことになり、

　　　　　借入人の協力が得られなければ（本人行方不明・開き直り等）、

　　　　　「競売」として裁判所の関与の手続を経て売却される。

　　　５． 物件売却で返済しても債務が残る場合には、借入人・連帯保証人との交渉で

　　　　　残債務額の返済をどうするのかを決める。

　　　　　連帯保証人に他の資産があればその物件を売却することや

　　　　　そこに担保をつけて本人・連帯保証人が毎月返済する、というケースもあります。

　　　６． 基本的には、離婚や別居中の妻からは簡単に資金回収ができない点は

　　　　　理解してはいますが、連帯保証人である以上請求しないですませる

　　　　　解決はあり得ません。

　　　　　預金口座への差押や給与債権への差押など手法としては有り得ますが、

　　　　　通常の場合はそこまではしないだろう、という所です。

　　　　　また、借入人が自己破産した場合には、

　　　　　物件売却後の残債務全額が連帯保証人へ請求されることになりますので、

　　　　　借入人本人を破産させないことの方が妻側にはメリットがありそうです。

　　　

　　　やはり、債務者の夫が滞らずに返済してくれるのが一番ですから、

　　　夫婦仲は大事になりますね。

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