不動産担保ローン借金返済方法とは？
Posted at 07/06/16 PermaLink» Comment(0)» Trackback(0)»
あなたが、現在不動産担保ローンで１０００万の枠で、
年利１４％で借りていますが、
事業資金捻出と投資資金のため借り入れましたが失敗して
現在９５０万程度の借金を背負ってしまいました。
でも、自己破産はしたくないです。
そこで、住宅ローンなしの約２０００万の一括で購入した、
マンションを引き払い不動産担保ローン抵当抹消してしたいのだが、
９５０万程度の借金を返済するため、
不動産担保ローン抵当の設定のまま不動産屋等に
売却してその資金で全額借金を返済できるのか？
これは、不動産屋等に売却することを契約して売却資金を先に、
立て替えてもらいそのお金で不動産担保ローンの抵当抹消して
借金を返済することです。
この不動産担保ローンの返済方法は現在の法律では可能なことなのか？
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この不動産担保ローンの返済方法の場合は、
「同時抹消」で、できるでしょう。
不動産価格が１０００万円（プラス諸経費）以上だったとして、
買主（お客）が付いたとします。
不動産の時価が「担保割れ」してない（１０００万円以下じゃない）事が条件です。
例えば、
・あらかじめ買主と売主で売買契約書を作成（署名捺印）。
（キャンセルの場合は手付け金が流れます）
・平日の午前中、買主がローンを組む銀行の会議室か応接室で、
売主（貴方）に決済する。
・手にした現金は、そのまま右から左にあなたの債権者へ。
・債権者は現金を手にしたら、抵当権抹消に同意（委任状に署名捺印）する。
・司法書士はその足で法務局に行って、同日に全て手続きをします。
（実際は、代書屋はトラブル防止のため、当日の朝一番か、何日か前に
「他に抵当権が無いか（あなたが不動産担保で新たな借入をしてないか）」
法務局で「履歴事項全部証明書」を取得します）
この不動産担保ローンの返済方法をやるには、
銀行、買主、売主、あなたの債権者、司法書士、不動産屋（宅建免許所持者）が、
顔を揃えて、必要書類を揃えて、(所有権移転や抵当権抹消）登記のための
委任状に署名捺印が必要です。
司法書士や不動産屋へは、代書料や仲介手数料が発生します。
あと、ローンがありませんので、
売って現金を手にしたら所得になります。
もちろん、税金もかかります。
その税金ですが、所有期間が５年以下の不動産は「短期譲渡所得」です。
ただし、「マイホームを売ったときの特例」が認められています。
この税金に関しては、色々なサイトに出ていますので調べてくださいね。
具体的な相談は、国税庁の税務相談室で聞いた方がいいでしょうね。
匿名による無料相談ができます。
ただし、お役所なので、担当者によっては冷たい対応をされる場合もあります。
電話相談も可能ですが、行った方が早いと思います。
最後に、今回の不動産担保ローンの返済方法は
「同時履行の要求」に該当するでしょう。
抵当権とは、特定の債権を担保するために不動産に
設定する物的担保のことをいいます。
これに対し根抵当権とは、不特定の債権に対し、極度額を限定し担保する、
同じく不動産に設定する物的担保です。
不動産の購入者の立場からは、両者は基本的に同じ効果を持つに過ぎず、
抹消すれば問題ありません。
不動産に抵当権や根抵当権が付いていること自体は良くあることです。
要は、買い主が抹消を確認してお金を払い、売り主がお金を確認して
抹消手続きをするというお互いの利益確保手続きを同時にすればいいだけです。
この要求をお互いが出来ることを、法律的に「同時履行の抗弁」といいます。
具体的には、契約時にあなたの他に仲介業者や司法書士、
融資銀行の担当者に立ち会ってもらい、
お互いの債務を同時に行い、その足で司法書士が登記所に向かい、
抹消登記手続きを行います。
そうすることによって、抵当権（根抵当権）のない、
権利上きれいな更地を手に入れることができるということです。
それから、ネットで申し込むことができる不動産担保ローンの会社も
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