仮登記のこんな違いについて、あなたはご存知ですか？
所有権移転仮登記（売買）→売買契約書
所有権移転請求権仮登記（売買予約）→売買予約契約書
上記２件のうち、前者は、残代金の支払までの保全だろうと
あなたも理解できると思いますが、
後者の使い方が良く分らないのではないでしょうか。
また、第三者に対する対抗力や登録免許税に違いあるのか？
売買予約契約書は、キャンル可能な契約書とはどう違うのか？
不動産登記法の第105条をちょっと参照して見てみると、
前者は同条1項のものと思いますが、
後者のものは同条2項のものと思います。
仮登記は、例えば「売買予約」となっていても実体は借金の担保目的の為の設定だったり、
使い方が少々怪しいケースもありますので、
実際のところはケースバイケースで登記簿を見ただけでは何とも言えない事も多いです。
ですから、全てが全てその限りではないかもしれませんが、
基本通りに見れば、
前者の方は実体上権利移転はしているものの、
書類等に不備があり本登記が成立しないなどの理由での仮登記であり、
内部的には所有権が移転して、何かの理由で本登記ができなく
登記順位の確保のためにする仮登記です。
そして後者の方は実体上権利移転はしておらず、
例えば農地転用の許可が下りてからなど、
条件成就を前提とするような場合で請求権を保全する仮登記ということだと思います。
まだ所有権は移転していなく、将来、条件が成就した場合に所有権が移転し、
その時のための仮登記です。
登録免許税は、どちらも同じです。
それから、「キャンル可能な契約書」は、
キャンセル可否と「売買予約契約書」とは別に考えた方がいいと思います。
契約のなかで、その可否を決めればいいわけですから。
不動産の売買契約書で、
「ローン未承認の際の契約取消し」条項があっても、売買予約契約でなく、
売買契約ですよね。
よくあるのが、
「農地転用が認められたときに有効とする」が売買予約契約とすると、
前行の売買契約と違いが感じられないと思います。
「農地転用が認められたときに条件を検討し直し別の契約をする」であれば、
ローン未承認と明らかに違いが分かるのですが・・・。
理屈としては、農地でなくても、買主が購入決意したら本登記、の
状態だったら、移転請求権仮登記になりますが、
あまり考えすぎて、「仮登記」という登記上のものと「当事者同士の契約事」という
民民の取り決め事を、重ね合わせないようにしましょう。
なぜかというと、予約売買を考えてみても、
予約完結権を持つのが当事者の一方なのか、
両方なのか、
又はそれを行使する上での条件があるのかどうかなど、
約定の上ではケースバイケースだからです。
それから、借金の担保目的で、抵当権でなくて売買予約とする意図ですが、
抵当権を設定すると、回収までには時間や手続が必要ですし、
ケースによっては債権を全て回収出来るとも限りません。
仮登記による担保の方は、基本的には現物不動産の権利を移転してしまうわけで、
早くてシンプルだからだと思います。
たとえば、安い金額で購入できる売買予約を貸金業者がするとした場合、
代物弁済予約でなく売買予約の仮登記でも、
仮登記担保であるならば仮登記担保法に準じて考える必要があり、
仮に借金が滞って本登記に移行するにしても不動産の価値と債権債務との間で
清算を行う必要はありますが、
大抵は返済が滞りなく行われている段階で予約完結権の行使は
出来ない約定になっています。