登録免許税とっておき・お得情報

あなたは、登録免許税の課税標準（税率をかける基）は固定資産税の「評価額」か？

それとも固定資産税の「課税標準額」か？

どちらと思いますか？

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よく、勘違いするのが、登録免許税の課税標準＝固定資産税の課税標準と思うことです。

固定資産税の「課税標準額」は、特例などによって「評価額」よりも

低い額になっていることがありますね。

住宅用地の特例などが代表的なものです。

この特例とは、あくまでも固定資産税に対するものなので、

登録免許税にも適用されるものではありません。

登録免許税は固定資産税の評価額を使用しているだけで、

固定資産税の課税標準はあくまでも固定資産税の税率を掛ける基と言うことです。

ですから、

登録免許税の課税標準（税率をかける基）は「評価額」ということになります。

ちなみに固定資産税の求め方ですが、

あなたも、ご存知の通り基本的に課税標準×税率という考え方は共通ですね。

計算方法としては、

固定資産税＝課税標準（固定資産の価格）×税率（1.4％）

となります。（税率は参考です）

課税標準（固定資産の価格）とは、

原則として「固定資産課税台帳に登録されている価格」

すなわち「固定資産税評価額」のことをいいます。

土地の固定資産税評価額は、３年ごとに評価替えが行われます。

つまり毎年変わるわけではありません。

税率は、原則として1.4％（標準税率）です。

この税率は市町村によって異なるここともあります。

ただし、2.1％（制限税率）を超えることはできないことになっています。

なお、住宅用土地や建物には固定資産税の軽減措置もあります。

この中で、固定資産税評価額というのは、

固定資産税の他、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などを

算出する際の基礎となる価格です。

市町村が、固定資産評価基準に従って、基準年度（３年毎）に評価替を行って

発表しています。

では、評価額の基準ですが、

公示地価というのものが目安になります。

これは毎年３月末頃に国土交通省が発表しているもので、

基準日（１月１日）における更地としての土地の価格を算定しています。

基本的に道路ごとにつく路線価とは違い、選定された土地（標準値）の価格です。

固定資産税評価額は上述の通り、市町村長が基準に基づき評価し

固定資産課税台帳に登録した価額のことで、

公示地価のおよそ70％程度の水準となっています。

蛇足ですが、土地は一物四価（または五価）といわれ売買する場合や、

固定資産税納税の場合、相続・贈与税の納税の場合等、

ひとつの土地でいろいろ違った数字がでてくるので

本当にややこしいですね。

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不動産の売買に伴う、登記の申請書を、「法務局」に提出する時に、

登録免許税が3万以下の場合、申請用紙に「印紙」を貼る、

もしくは3万以下であろうと、3万以上であろうと

「現金で支払った領収書」を貼らなくてはいけないと

登録免許税法に書かれていますが、

登録免許税を現金で支払う場合、素朴な疑問ですが、

登記の申請時に法務局に支払うことが出来るのかどうか？

それとも事前に、税務署等、登録免許税の税額を算出してもらい、

税務署から支払い用紙を貰って、銀行で支払って、

その領収書を貼るのでしょうか？

あなたは、いつもどうされていますか？

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これは、法務局で印紙を買い、申請書に添付します。

ただし、計算を間違わないように注意しましょうね。

郵便局にて登録免許税として印紙の変わりとなる証明書を

発行（納付）してもらい、

貼り付けして申請しましょう。・・・あくまで印紙での納税です。

白紙に収入印紙を貼り、

収入印紙には割り印をしないで申請書に添えて提出してください。

なお、郵便局で買うのは収入印紙(切手と間違わないように)です。

事前に法務局の相談窓口で書類一式を見てもらって、

必要な登録免許税の金額を確認されることをおすすめいたします。

そして、郵便局とかで収入印紙を買ってきて、台紙に貼って提出です。

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登録免許税は、所有権移転登記などの時に必要ですから、

登記費用が高いか安いか分からない人は、

あなたもぜひ一度自分で計算して確かめてみたらどうでしょうか？

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登録免許税の税率は登録免許税法に定められていますが、

代表的なものとして、

・登記名義人表示変更(住所や氏名の変更)
　１，０００円×不動産の個数

・所有権の移転売買
（建物）課税標準額の２．０％
　（土地）課税標準額の１．０％

　
※土地はH20.3.31までの特例税率
（住宅用家屋のみ）
　課税標準額の０．３％

・相続
　課税標準額の０．４％

・贈与
　課税標準額の２．０％

・所有権の保存
　課税標準額の０．４％
　課税標準額の０．１５％

・抵当権、根抵当権設定
　債権額(極度額)の０．４％
　債権額(極度額)０．１％

・抹消
　１，０００円×不動産の個数(ただし、同一申請なら２万円まで)

参考に登録免許税の計算方法等はコチラです。

ちなみに、登録免許税の計算例ですが、

例として、

固定資産課税台帳の価格が、３，７２２，４００円の区分建物と

６，８２５，５００円の土地（敷地権）を購入するする場合

【課税標準額の計算】
　
(固定資産課税台帳の価格)
　　
(区分建物)　　　　(1,000円未満切り捨て)
　　
3,722,400円　　→　　3,722,000円　(課税標準額)
　　
(敷地権)　　　　　(1,000円未満切り捨て)
　　
6,825,500円　　→　　6,825,000円　(課税標準額)

【登録免許税額】
　　
(課税標準額)　　　　(税率)　　　　　　
　　
3,722,000円　　×　２．０％　　＝　 　74,440円
　　
6,825,000円　　×　１．０％　　＝　 　68,250円
　　　　　　　　　　　
74,440円　＋　68,250円＝142,690円→142,600円　←(登録免許税額です)
　　　　　　　　　　　　　　　　(１００円未満切り捨て)

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あなたが、賃貸にするか中古マンション購入か考えている場合、

中古マンションを購入するにあたり、

登録免許税の金額を計算したいんですが・・・。

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あなたもこんな疑問湧きませんか？

例えば購入する物件が１０００万の場合だと

その１０００分の１０で１０万が登録免許税ということになるのか？

評価額というのがよくわからない場合、

１０００万の物件でも評価額が１０００万以下のことがあるのか？

また、登記申請を自分でやる場合と司法書士に依頼するのでは

どのくらい差がでるものなのか？（相場で）

まず、評価額ですが、

評価額は市町村が決めており、市町村にある固定資産課税台帳に登録してあります。

3年ごとに見直しが入ります。

この金額は、建物の場合、かなり幅があって、

だいたい目安として、時価の50-70％になっているようです。

固定資産税評価額は普通は売買価格より低いと思ってくださいね。

（売買価格とは関係ありません）

評価額が知りたい場合は、市町村の税務課にお問い合わせ下さいね。

次に、登録免許税の計算式ですが、

・評価額×登録免許税率になります。

登録免許税率は売買の場合10/1000ですね。

その１０００万というのが売買価格であれば間違いであり、

固定資産税評価額（市町村に固定資産税課があります）ならその通りです。

幾らなのかは売主に聞いて下さい。

役所では教えてくれません（個人情報ですから）。

最後に、登記申請についてですが、

司法書士へ支払う報酬は４,５万円程度が相場と思いますが、

ただ、あなたが自分でやるのは全くお勧めできません。

また、ローンを組むのであればお金を出す銀行が認めません。

相続とか贈与とかであれば相手を信用できるなら、

相手がいないので自分で挑戦するのもよいのですが・・・

（実際のところ面倒だけど出来ます）

自分で不動産の登記申請する場合、詐欺に注意してくださいね。

不動産の売買では、手渡しということは出来ませんので、

一般的に、所有権移転登記の流れは、

・所有権移転登記に必要な書類を売り主は揃える

・買い主はその代金を用意する。

そして買い主は売買当日に、書類を受け取り間違いがないことを確認して、

代金を支払います。

その後その書類をもって法務局に登記します。

しかし、素人はどんな書類が必要なのか、

また書類に不備があるのかはわかりません。

万一登記できないという自体になると、

また売り主に書類を頼む必要が出てきますが、

代金を受け取った売り主は、その気になれば逃げてしまうことだって出来ます。

ひどいケースでは売り主は実はその不動産の所有者ではないということだって

起きることもあるでしょうから、

やはり、信用のある司法書士などに頼んだ方が無難でしょう。

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あなたが近い内に一戸建てを購入するときに、

銀行のローンの諸費用欄に登録免許税（4/1000）という項目に気づかれたと思います。

それと、不動産会社の書類に登記費用（建物表示、保存、土地移転、抵当権設定と

書かれてたのですが・・・。）という項目があったと思います。

これについて、銀行の登録免許税と不動産会社や住宅会社の登記費用は別物なのか？

という疑問が湧きませんか？

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これは、不動産会社や住宅会社に委託する登記は、所有権保存登記です

銀行（ローン関係）が行うのは、ローンの金銭貸借に関する抵当権設定登記です

それぞれ、別のことに関する登記になるからです。

ですから、登記費用と登録免許税は別と考えてくださいね。

登記費用は、一般には、登記に要する書類を集め・作成し、

登記手続きを司法書士等が代行する費用です。

（代行する人・事務所により金額はまちまちですが）

登録免許税はその登記を行うために納めなければならない税金

（登記の種類、価格・評価額で異なりますが対象が同じならば金額は同じ）

登記費用の中に登録免許税が含まれている場合もありますから、

確認が必要です

明細をよく確認し、疑問があったら遠慮なく確認するのがいいでしょう。

ただし、あなたもある程度の基本的な知識は勉強してくださいね。

でも、不動産会社や住宅会社の登記費用の明細を信じていいと思います。

どこの不動産会社や住宅会社もトラブル防止のために幾分多めの

登記費用の説明をしているので、追加加算は考えられません。

住宅を建設するには

*その土地に住宅を建てることが可能か、申請し許可を受けることが必要か
　地盤は安定しているか、敷地の周囲との関係は、道路はなどの問題を確認します。

*住宅建設の許可申請

*住宅建設の契約に関すること

*諸行事（地鎮祭、上棟、新築祝い等）

*住宅に関すること(間取り、日照等）

*費用に関すること（ローン等）

*税金に関すること

*登記に関すること

等があります

それが、相互に関連していることもあります

計画してから、ローンを払い終えるまでに行う必要があることを

調べておくことが良いと思います。

余談ですが、一戸建てということはすでに建物の表示登記は完了しており、

あなたの購入時には、建物の所有権保存・土地の所有権移転登記・

抵当権設定しています。

ちなみに、銀行の登録免許税は抵当権設定費用⇔債権額（借りる額）×0.4％ですが、

・自分が住む

・床面積50m2以上

・専用住宅証明書がある事で0.1％になる事が可能です。

司法書士への報酬額はおよそ4万円位。銀行と不動産会社の登記費用は別です。

表示登記は床面積により費用が変わりますがおよそは13万円ぐらいで、

保存登記は建物の床面積に55.000円を掛けて0.15％で算出します。

司法書士報酬は約3万円ぐらいです。

土地の移転登記代は固定資産税評価額に1％を掛けて算出し、

司法書士への報酬は約4万円ぐらいになります。

尚、表示登記の手続きは家屋調査士の範囲内です。

司法書士と連携して行っています。

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あなたが、住宅ローンを組んで土地を先に買い、家を建てる場合、

住宅ローンの抵当権設定で、登録免許税は軽減措置できるかどうか？

○こんな風に人と話せばよかったなんて・・・

まず、税率の軽減措置ですが、住宅用家屋が対象で土地は該当しません。

銀行から資金調達するとき建築中でまだ入居していなくても、

住所変更を要求されます。

まだ入居前でも、本来の順序とは異なりますが住所を移転します。

（届ける役所にはわからないようにしてくださいね）

軽減税率の適用要件に、新築（取得後）1年以内に登記を受けること

という項目があるのですが、マンションだと出来上がってますけど、

新築戸建ては融資をうけると、

銀行は建築中に債権の登記しないと融資実行にならないですからね。

軽減税率の適用には住宅家屋証明が必要になりますから、

司法書士の人が市町村に依頼して交付されます。

それから、このあと建物の表示登記、保存登記、建物に対する

抵当権設定がありますけど、保存登記にかかる登録免許税は軽減されます。

また、建物に対する抵当権設定には登録免許税はかかりません。

（すでに土地のときに支払っていますから）

○こんな風に人と話せばよかったなんて・・・

あなたの株式会社で、発行済株式総数と発行可能株式総数を同時に変更する場合の

登録免許税はいくらになると思いますか？。

○ビジネスマンの必読書「週刊ダイヤモンド」

これは、下記を参考にしてくださいね。

商業登記関係登録免許税（会社登記）
　　　　　　　

○会社の設立登記の場合

・株式会社の設立→資本金額の0.7％（最低15万円）

・有限会社の設立→資本金額の0.7％（最低６万円）

・合名会社、合資会社（合併、組織変更を含む）→1件につき　6万円

○増資登記

・株式会社、有限会社→ 増加資本金額の0.7％（最低　３万円）

○合併、組織変更、分割による登記

・合併、組織変更による株式会社、有限会社の設立→資本金額の0.15％
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（ただし、資本金額の純増分は0.7％）

・合併、分割による株式会社、有限会社の増資登記 →資本金額の0.15％（最低３万円）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（ただし、資本金額の純増分は0.7％）

○本店、支店の登記

・支店の登記→支店の数　1ケ所につき　６万円

・本店支店の移転→ 本店支店の数　1ケ所につき　3万円

○社員、取締役、監査役に関する事項の変更

・資本金1億円以下の会社→申請件数　1件につき　1万円

・資本金1億円超の会社 →申請件数　1件につき　3万円

○その他の登記

・会社の解散→申請件数　1件につき　3万円

・清算結了→申請件数　1件につき　2千円

・登記事項の変更、消滅、廃止→申請件数　1件につき　3万円

・更正、抹消→申請件数　1件につき　2万円

・支店においての登記
　
　一般の登記→申請件数　1件につき　9千円
　
　　資本金1億円以下の会社の役員変更→申請件数　1件につき　6千円
　
　　更正、抹消の登記→ 申請件数 1件につき　6千円

以上、参考になりましたか？

○ビジネスマンの必読書「週刊ダイヤモンド」

あなたが、現在共有で所有している土地を、持分に応じて分筆し、

共有物分割登記でそれぞれ単独所有にしたいと考えている場合の登録免許税は？

また、離婚した場合の共有物分割は？

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まず、共有物分割という意味ですが、

動産または不動産を２人以上で共有している場合において、

その共有状態を解消することをあらわします。

日本の民法では、あくまでも単独の所有が原則という思想がある事から、

２５６条１項において共有物の分割に関する請求を認めているのです。

実際の共有物の分割の際には、法的に所有物の所有者として認められるもの

全員の承諾が必要となります。

分割方法にはいくつかの法的な分割方法が定められており、

分割の際はそのいずれかの方法によって分割されます。

そして、この共有物分割の登録免許税の計算をする際は

評価の基準となる不動産価格として、固定資産税評価額を課税標準として利用します。

不動産の共有物の分割の際の登録免許税率は平成１９年現在本則では、

・土地「２％」

・建物「２％」

と定められております。（現物分割を除く）

ただし、平成１８年どの税制改正では、土地に関する登録免許税について、

それぞれ次のとおり税率を軽減する特例を２年間の時限措置として講ずるとし、

土地については１％です。

残念ながら、共有物分割の登録免許税の特例措置はありませんでした。

実際に調べる時は、

法務局で課税証明書をもらうための書類を作ってもらい、

役所に行くと課税証明書をくれます。

そして、課税標準価格に移転したい持分の割合をかけて、

それの登録免許税の税率を加えます。

千円未満は切り捨てです。

ちなみに、あなたが離婚した場合の不動産共有持分の放棄などできると思いますか？

（相手が所在不明の場合）

これは、もらってくれる者が居なければ渡すことはできませんから、

相手の所在がわからなかったり、連絡がとれなく協力が得られないなら

持分の放棄は不可能です。

仮に、可能であったとしても、普通、持分権で所有している場合のローンは

持分権者が互いに連帯債務者か保証人となっているはずですから、

持分を放棄しても全債務は逃れることはできません。

あなたが、持分に相応する支払いは済ませていても、

対、相手との間では、それでいいですが、

対、銀行との間では、それだけの持分を放棄したからといって

支払をしなくてよいことになったことになりませんよね。

共有関係を解消する方法としては、財産分与、共有物分割が考えられますが、

いずれも相手方との合意が成立しなければ、

最終的には裁判で決着をしなければなりません。
　

もし、対価はいらない、とにかく共有状態を解消したい、

持分がいらないということだったら、

相手方に対する共有持分の放棄の意思表示により、

共有者である相手方にその持分が移転します。（民法第２５５条）

しかし、持分移転登記をするには相手方の協力が必要ですので、

協力が得られなければ、これも最終的には裁判をするしかありません。
　

相手方と連絡がどうしてもつかない場合は、

相手の両親宛に手紙を送って、

相手方が連絡をよこせば、相手方が登記費用を負担をすることを条件に

持分を無償で譲渡されますが、

連絡が来ない場合は、

財産分与あるいは、共有物分割の訴えをするといったような内容にして、

相手方の協力が得られるような方向に持って行く工夫が必要になると思います。
　

いずれにせよ、弁護士に相談した方が良いようです。

また、相手がいる場合は、

具体的には持分全部移転登記手続をしてもらうということです。

移転登記は、登記権利者（持分を取得する人）と登記義務者（持分を譲渡する人）が

共同して申請することになります。
　

代理人による申請も認められていますので、

例えば、登記権利者が登記義務者からの委任を受けて、

登記権利者兼登記義務者の代理人として申請することも可能ですが、

できれば両者が専門家である司法書士に委任して、

司法書士が双方の代理人として申請する方がいいでしょうね。

（相手方に移転に必要な書類を渡したのに、
全然、申請してくれない等のトラブルを避けるためです。）
　

尚、登記をするには登録免許税がかかります。

また、司法書士に依頼する場合にはその他に報酬などがかかります。

相手方と交渉するときには、その点も含めてよく話し合って下さいね。

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登録免許税の納付が法的理由を欠いていた場合には、

誤納金としての登録免許税の還付はあると思いますか？　

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普通は、登録免許税の納付義務は登記のときに成立し、

納付すべき税額は納付義務の成立と同時に自動的に確定する自動確定の国税になります。

申告納税方式又は賦課課税方式をとる国税の場合と異なって、

その納付自体が実体法上理由を欠くときは、当然に誤納金となりますので、

登録免許税の還付還付請求権を取得することになります。

たとえば、所有権移転抹消（錯誤）による前所有権移転時に

納税した登録免許税の場合は帰ってくるかどうかですが、

この場合は、移転登記時に「移転登記をする」という申請を法務局にお願いし、

受けているので還付されません。

その後「抹消登記をする」という別の申請を受けたので、

抹消の登録免許税も当然取られます。

登記申請が却下・取下になったときは、

申請が受けなかったので、消印されてしまった登録免許税用に提出した印紙等は

申請人に返却され、税務署に還付を請求する事が出来ます。

また、印紙税の納付の場合は、作成した課税文書の作成の時までに

収入印紙をはり付け、消印することによって納付するのが原則となっていますが、

このとき、所定の金額を超える収入印紙を貼り付けてしまったり、

印紙税のかからない文書に収入印紙を貼り付けてしまった場合のように、

誤って納めた印紙税額は、還付の対象となります。

それから、収入印紙は、印紙税のみでなく、

登録免許税や国への手数料の納付などにも使用されていますが、

登録免許税を納付するために収入印紙を貼り付けたような場合には、

たとえ誤って貼り付けたものであっても印紙税法による還付の対象とはなりません。

（登録免許税法の規定により還付を受けることになります。）

還付を受けるには、

税務署に用意してある「印紙税過誤納確認申請書」に必要事項を記入のうえ、

納税地の税務署に提出します。

この申請に当たっては、印紙税が過誤納となっている文書と印鑑、

法人の場合は代表者印が必要です。

（この場合の納税地は、一般的には課税文書に作成場所が明らかにされている場合には、　

その作成場所となります。）

登録免許税もそうですが、還付される税金は、

銀行振込あるいは郵便局を通じての送金となるため、

還付金を受け取るまでには若干の日数がかかります。

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平成18年度税制改正の大綱として、登録免許税に関して、

土地・住宅税制の軽減措置はあったのでしょうか？

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「土地に関する次の登記に対する登録免許税について、
　
それぞれ次のとおり税率を軽減する特例を２年間の時限措置として講ずる。」

とありました。
　 　
(1) 売買による所有権の移転登記　1,000分の10（本則1,000分の20）
　 　
(2) 所有権の信託の登記　1,000分の２（本則1,000分の４）
　

また、移転登記等の登録免許税に関しては、

「特定目的会社が資産流動化計画に基づき特定不動産を取得した場合等の
　
　所有権の移転登記等に対する登録免許税の税率の軽減措置について、

　軽減税率を不動産の所有権の移転登記にあっては1,000分の８（現行1,000分の６）に、
　
　質権又は抵当権の移転登記にあっては1,000分の1.5（現行1,000分の１）に
　
　それぞれ引き上げた上、その適用期限を２年延長する。」

　とありました。

それから、よく登録免許税と不動産取得税が混同されますが、

登録免許税は、登録免許税法という独立した法律により

国が徴収し所管は法務省（の法務局）です。

不動産取得税は、地方税法により都道府県が徴収しますが

地方税法の国の所管は総務省です。

不動産取得税は地方税法により徴収する地方税のひとつにすぎないということで、

総務省としては法務省ほど広報に重きを置いていないと考えられます。

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あなたが、まず土地を購入し、土地に対する住宅ローンに対し、

土地に抵当権を設定し、建物完成後更に建物にも抵当権を設定すると思いますが、

住宅用の建物の抵当権設定は条件次第で、登録免許税の控除がありますが、

土地に抵当権を設定する時点では、住宅建築予定でも控除は受けられないものか

と思ったりしませんか？

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措法74では、

『個人が平成19年3月31日までの間に、
　
　一定の要件に該当する住宅用家屋の新築(増築を含む。)をし、
　
　又は一定の要件に該当する住宅用家屋を取得し、
　
　その個人の住居の用に供した場合において、
　
　これらの住宅用家屋の新築若くは取得をするための資金の貸付
　
　(貸付けの債務保証を含む。)に係る債権又は賦払金に係る債権を　
　
　確保するための抵当権の設定登記で、
　
　新築又は取得後1年以内に受ける抵当権の設定登記』なっておりますが、

文面中『住宅建築予定でも控除は受けられる』とはどこにも書いていないので、

残念ながら、登録免許税の軽減措置はないようです。

登録免許税の軽減措置はあくまで「自己用住宅」に関してのものですので、

残念ながら土地には適用されません。

ただし、建物の場合は抵当権設定登記だけではなく

保存登記の際にも軽減措置が受けられます。

所有権保存登記の登録免許税は、不動産価格の1000分の2が通常の税率ですが、

次の要件を満たすことで、税率が1000分の1.5に軽減されます。

・個人が平成19年3月31日までに取得または新築した居住用家屋であること

・取得または新築後１年以内に登記すること

・自己の住宅として使用すること

・家屋の床面積 が50平方メートル以上であること

・建物所在地の市区町村長による証明書 （住宅用家屋証明書） を添付すること

司法書士の見積書はよくチェックしてくださいね。

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仮登記のこんな違いについて、あなたはご存知ですか？

所有権移転仮登記（売買）→売買契約書

所有権移転請求権仮登記（売買予約）→売買予約契約書

上記２件のうち、前者は、残代金の支払までの保全だろうと

あなたも理解できると思いますが、

後者の使い方が良く分らないのではないでしょうか。

また、第三者に対する対抗力や登録免許税に違いあるのか？

売買予約契約書は、キャンル可能な契約書とはどう違うのか？

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不動産登記法の第105条をちょっと参照して見てみると、

前者は同条1項のものと思いますが、

後者のものは同条2項のものと思います。

仮登記は、例えば「売買予約」となっていても実体は借金の担保目的の為の設定だったり、

使い方が少々怪しいケースもありますので、

実際のところはケースバイケースで登記簿を見ただけでは何とも言えない事も多いです。

ですから、全てが全てその限りではないかもしれませんが、

基本通りに見れば、

前者の方は実体上権利移転はしているものの、

書類等に不備があり本登記が成立しないなどの理由での仮登記であり、

内部的には所有権が移転して、何かの理由で本登記ができなく

登記順位の確保のためにする仮登記です。

そして後者の方は実体上権利移転はしておらず、

例えば農地転用の許可が下りてからなど、

条件成就を前提とするような場合で請求権を保全する仮登記ということだと思います。

まだ所有権は移転していなく、将来、条件が成就した場合に所有権が移転し、

その時のための仮登記です。

登録免許税は、どちらも同じです。

それから、「キャンル可能な契約書」は、

キャンセル可否と「売買予約契約書」とは別に考えた方がいいと思います。

契約のなかで、その可否を決めればいいわけですから。

不動産の売買契約書で、

「ローン未承認の際の契約取消し」条項があっても、売買予約契約でなく、

売買契約ですよね。

よくあるのが、

「農地転用が認められたときに有効とする」が売買予約契約とすると、

前行の売買契約と違いが感じられないと思います。

「農地転用が認められたときに条件を検討し直し別の契約をする」であれば、

ローン未承認と明らかに違いが分かるのですが・・・。

理屈としては、農地でなくても、買主が購入決意したら本登記、の

状態だったら、移転請求権仮登記になりますが、

あまり考えすぎて、「仮登記」という登記上のものと「当事者同士の契約事」という

民民の取り決め事を、重ね合わせないようにしましょう。

なぜかというと、予約売買を考えてみても、

予約完結権を持つのが当事者の一方なのか、

両方なのか、

又はそれを行使する上での条件があるのかどうかなど、

約定の上ではケースバイケースだからです。

それから、借金の担保目的で、抵当権でなくて売買予約とする意図ですが、

抵当権を設定すると、回収までには時間や手続が必要ですし、

ケースによっては債権を全て回収出来るとも限りません。

仮登記による担保の方は、基本的には現物不動産の権利を移転してしまうわけで、

早くてシンプルだからだと思います。

たとえば、安い金額で購入できる売買予約を貸金業者がするとした場合、

代物弁済予約でなく売買予約の仮登記でも、

仮登記担保であるならば仮登記担保法に準じて考える必要があり、

仮に借金が滞って本登記に移行するにしても不動産の価値と債権債務との間で

清算を行う必要はありますが、

大抵は返済が滞りなく行われている段階で予約完結権の行使は

出来ない約定になっています。

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登録免許税法の１７条4項に、

仮登記の基づく本登記は１００分の５０を掛けろと成っています。

なぜ２分の１ではないのか、あなたも思いませんか？

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これは、１００分の５０は２分の１ですから、

２分の１として何ら差し支えはないようです。

１００分の５０とした理由は、

私の考えでは、登録免許税の金額は１００円単位で算出される

（国税通則法１１９条１項）からではないかと思いますが、

自信はありません。

尚、登録免許税法１７条４項は、

地上権者・永小作権者・賃借権者・採石権者が、当該権利の付着した

不動産の所有権を取得する場合は所有権移転登記の税率を半分にするという意味です。

仮登記に基づく本登記は登録免許税法１７条１項になります。

ちゃんと計算した後のことを考えているのですね。

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あなたが自分で共有名義となっている不動産について、

所有権移転の登記をしようとする場合、

登録免許税を計算してみると、

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たとえば、

持分が、(土地・建物とも)
　
　・あなたが(60/100)
　
　・お母さんが(25/100)：すでに他界し、この持分はあなたへの相続手続きが完了しています。　

　・妹さん(15/100)：売買によりあなたが取得します。

この相続分と売買による取得分を所有権移転します。

評価額は、
　
　・土地：25,000千円
　　
　　あなた(15,000千円)、お母さん(6,250千円)、妹さん(3,750千円)
　

　・建物：5,000千円
　　
　　あなた(3,000千円)、お母さん(1,250千円)、妹さん(750千円)

登録免許税率は、
　
　・相続分(土地・建物とも)：4/1,000
　
　・売買分(土地)：10/1,000
　
　・売買分(建物)：20/1,000

そして、計算すると、
　　
　　相続分=(6,250千円＋1,250千円)×4/1,000=30,000円
　　
　　土地売買分=3,750千円×10/1,000=37,500円
　　
　　建物売買分=750千円×20/1,000=15,000円
　　
　　合計：82,500円

こんな計算になります。

この登記を司法書士にお願いした場合、

あなたは、いくらぐらいかかるのと思いますか？

この場合、売買には、土地売買契約書が必要ですし、

登記原因証明情報で必要になります。

また、相続には、

相続関係説明図、遺産分割協議書、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本なども

必要になり、相続などは難易度によって違いますから一概に言えませんが、

司法書士の報酬は基本的には自由ですから、

２件（土地、建物）×４万で８万くらいが相場でしょうね。

あなたも、時間が許すならば、登記簿と売買の書類、

相続手続きの書類などを持ち、

法務局の無料登記相談へ行けば雛形をもらえますので、比較的簡単に自分で出来ます。

固定資産評価証明書をもっていけば、登録免許税も計算してもらえます。

８万円ぐらい浮きますね。

それから、評価額は、固定資産税の通知書に掲載されていた

「評価額」になります。

登録免許税率を掛けるのに評価額ではなく「課税標準額」だったら、

半分くらいになるんですが・・・（そう甘くはないですね）

残念ながら、税額計算は固定資産評価額のようです。

正式には、税務課発行の「固定資産税価格通知書｝です。

これを申請する場合は、あなたの近くの資産税課（市役所など）で

手数料は無料です。

必要なものとして、

法務局の登記官が押印した固定資産価格通知書交付依頼書

（法務局に備え付けてあります。）と、

身元の確認ができる証明書の提示が必要となりますので、

運転免許証や健康保険証を持っていった方が良いです。

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あなたの会社が、

有限会社から株式会社への組織変更と増資を考えている場合ですが、

この場合の登録免許税は、創業費用の償却における登録免許税と

同様に営業外費用となるのかと言う問題です。

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この場合の登録免許税は、一般管理費の「租税公課」で処理をします。

注意しなければならないのは、

増資予定金額と方法によっては、登録免許税に差が出るいうことです。

たとえば、平成６年に新会社法が施行されましたが、

よくあったのが、

新会社法施行以前に増資を行うと払込金保管証明費用がかかるため、

施行後に増資をしようと考える方が多かったようですが、

増資する金額が、資本金で５００万円なら登録免許税が３５，０００円ですが、

資本として５，０００万円を増資する場合、

出資１口の金額が例えば１，０００円の場合に１口１万円で５，０００口払い込んだ場合

以前は　資本金５００万円＋資本準備金４，５００万円なので

登録免許税は３５，０００円になりましたが、

新会社法施行後は、　資本金２，５００万円＋資本準備金２，５００万円なので

登録免許税は、１７５，０００円になります。

（発行価額の２分の１以上を資本金にする必要もあります）

このように、増資予定金額と方法によっては、登録免許税に差が出ます。

また、法務局への組織変更申請と増資申請は同時に行えるかどうかですが、

特例有限会社は、

「資本の総額÷出資１口の金額の計算式で算出した数を発行可能株式総数及び

発行済みの株式の総数として登記がされたものとみなす」とされていますから

同時には出来ないこととなります。

そして、組織変更と増資を同時に行えた際の順番もどちらが先にすべきかなどはなく、

どちらでも良いとようでよいようです。

それから、組織変更までの有限会社の決算報告書と、

組織変更以降の決算報告書を作成する必要は、組織変更しても法人格は

変わりませんから、別の会社として申告する必要はないようです。

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あなたが新築の建替えか土地から購入しての新築かを考えていた場合、

登録免許税の特例は受けられるのか心配します。

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そうですね。かなり登録免許税の金額に差が出てきますからね。

たとえば、あなたが３０００万円（土地+建物）のローンを組んだ場合

３０００万円×0.4％＝￥120,000

３０００万円×0.1％＝￥30,000

と￥90,000ぐらいの差がでてきます。

この特例は平成２０年９月３０日までです。

ただし、あなたが注意しなければいけないことがあります。

それは、この特例は、

建物が出来上がって保存登記をした後に抵当権を設定する場合に適用されるもので、

このときに土地・建物を同時に担保として設定すれば、

土地部分の抵当権設定登記についても借入金額の0.1％という特例の適用を

受けることができるということです。

よく勘違いされるのが、借入金額の0.4％という本則の税率になってしまうのは、

建物が出来上がる前の、土地だけに対する抵当権設定登記だからです。

この場合は、

借入金額の0.1％という登録免許税の特例の適用を受けることはできません。

ですから、この特例の適用を受けるためには、

銀行に抵当権の設定を待ってもらい、

建物が出来上がってから、

土地・建物に対してまとめて抵当権設定登記をするという方法を

認めてもらうことです。

この方法が可能かどうかは銀行次第なので、なんともいえませんが、

問い合わせをしてみてくださいね。

銀行が無理だという場合は、請求の通り、借入金額の0.4％に当たる

登録免許税を納めるしかないでしょう。

ただし、建物が出来上がってから建物部分も追加して担保として設定する場合は、

借入金額の0.4％や0.1％に当たる登録免許税を改めて納める必要はなく、

抵当権の追加ということで1500円を納めるだけで済むようになっています。

抵当権設定の細かな点については借入先の銀行等に、

登録免許税など登記については近くの法務局や登記所などに聞いてください。

また司法書士に確認されてもいいと思います。

軽減措置を受ける為には住宅用家屋証明書（専住証明）を

役所に申請して発行して貰う必要がありますし

手数料も1,500円程度は掛かると思います。

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●関連サイト「病気よさらば！自然派・超健康法の極意」